Se sabe que hoy en día las viviendas en venta procedencias de una herencia suelen presentar precios más competitivos que el promedio del mercado, debido a la urgencia de los herederos por vender. Sin embargo, este tipo de inmuebles pueden estar sujetos a ciertas limitaciones en el caso de que aparezca un heredero con mejores derechos que el vendedor.
Una casa que proviene de una herencia otorgada a varios herederos, es una casa “proindiviso”, en la que cada uno tiene un porcentaje de una fracción.
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Alternativas para comprar la casa heredada de los hermanos
Si se puede, es una alternativa más sencilla, puede ahorrar mucho en el proceso de distribución. Consiste en establecer un heredero que recibe la propiedad de manera única. Es posible hacer un convenio donde todos los herederos manifiesten por unanimidad su acuerdo respecto al hermano interesado y compren una casa con ella. Considerando que una casa es un bien indivisible, y por ello forma resto de bien, que será mucho más fácil de distribuir.
Para llevar a cabo un proceso, es necesario realizar el acuerdo de forma privada entre todos los hermanos, donde uno de ellos realiza la compra de la parte correspondiente de los demás. Esta compra se puede realizar sin ningún problema, no puede ser indivisible, sin generación de impuestos y sin ningún tipo de deducción. Eso sí, solo se pagará en plusvalía.
¿Cuándo surgen los principales conflictos entre herederos?
Los mayores problemas surgen cuando los herederos aceptan la herencia, pero NO realizan la partición o adjudicación de bienes y titularidades.
Cabe destarar quiénes pueden solicitar la partición:
Comprar antes de formalizar la herencia
Esta opción es mejor y más económica, pueden negociar por acuerdo privado entre ellos partes sin tener que pasar por hacienda. Basta con tasar la vivienda para calcular su valor de mercado real, dividir-su precio entre todos los herederos y quien el ce vaya a quedarse en la propiedad pague a los otros hermanos la candidad correspondiente al porcentaje de la propiedad que tocará el heredero. Hecho esto, solo restaría pagar la excedente.
Y al comprar de la casa heredada a los hermanos quiere hacerse con posterioridad a la aceptación de la herencia, el proceso es un poco más complicado, porque en este caso y porque hay que trata con la Hacienda. Para eso, hay tres opciones:
Llegar a un acuerdo después de aceptar la herencia
Una vez que hemos adquirido la parte de la herencia comprándosela a nuestros hermanos, existen varias formas para que paguemos menos impuestos. Ten en cuenta que siempre que comprime parte de la herencia un hermano debe suscribir ambos Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones como la plusvalía municipal:
Comprar las partes restantes del inmueble en herencia: equivale al 8% del valor de la vivienda, aunque depende de cada comunidad autónoma.
Escritura de fin de condominio: en este caso pagaremos aproximadamente 1.5 por ciento del valor de la vivienda. Esta opción se realiza exclusivamente para terminar con proindiviso y además resulta más económica. Por lo tanto, es más recomendable.
Cesion o regalo de las partes de la propiedad: esta opción supone más carga tributaria para el hermano care compre la parte de la herencia, mientras que los que ceden su parte deben estar registrados su movimiento en IRPF y también suscríbete a plusvalía
